Sudah Tahu Cara Membeli Rumah Bekas Agar Tidak Tertipu? Simak Ulasan ini..!!!
Cara membeli rumah bekas (second) agar tidak tertipu adalah dengan memverifikasi keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN), memastikan kesesuaian identitas pemilik dengan dokumen kependudukan, memeriksa status pajak PBB serta izin bangunan (PBG/IMB), dan wajib bertransaksi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) resmi. Hindari menyerahkan uang muka (DP) atau pelunasan ke rekening pribadi tanpa adanya kesepakatan tertulis berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Akta Jual Beli (AJB) yang sah secara hukum.
Membeli rumah bekas sering kali menjadi pilihan cerdas karena lokasinya yang sudah matang dan siap huni. Namun, risiko penipuan—seperti sertifikat ganda, tanah sengketa, hingga pemalsuan dokumen—masih menjadi ancaman nyata jika pembeli tidak teliti. Untuk memastikan transaksi properti Anda berjalan aman dan legal, berikut adalah panduan langkah demi langkah yang tepat dan teruji secara hukum.
Cara Membeli Rumah Bekas Agar Tidak Tertip
Berikut adalah 5 tahapan krusial yang wajib dilalui setiap pembeli sebelum menyerahkan uang pembayaran:
1. Verifikasi Keaslian Sertifikat di BPN
Jangan hanya percaya pada fisik sertifikat yang ditunjukkan oleh penjual.
-
Lakukan Cek Bersama di Kantor Pertanahan: Datang bersama penjual atau minta bantuan PPAT untuk melakukan pengecekan resmi ke BPN lokal.
-
Gunakan Aplikasi Resmi: Pengecekan status tanah dan sertifikat kini dapat dipantau melalui aplikasi resmi BPN seperti Touch Tanahku.
-
Cek Format Sertifikat: Pastikan apakah properti masih menggunakan Sertifikat Analog (fisik lama) atau sudah dialihkan ke Sertifikat-el (Sertifikat Elektronik) yang terdaftar dalam database digital BPN.
2. Validasi Identitas dan Status Kepemilikan Penjual
Pastikan pihak yang menjual rumah benar-benar memiliki hak hukum atas properti tersebut.
-
Nama Harus Sesuai KTP/KK: Nama di Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) harus cocok dengan e-KTP dan Kartu Keluarga penjual.
-
Persetujuan Pasangan (Harta Bersama): Jika rumah dibeli dalam masa pernikahan, sertakan persetujuan tertulis dan tanda tangan dari suami/istri penjual.
-
Properti Warisan Wajib Lengkap Ahli Waris: Jika pemilik asal sudah meninggal dunia, pastikan ada Surat Keterangan Ahli Waris resmi dan seluruh ahli waris menyetujui penjualan tersebut.
3. Periksa Rekam Pajak (PBB) dan Izin Bangunan (PBG/IMB)
Legalitas tanah saja tidak cukup; dokumen pendukung bangunan juga harus bersih dari tunggakan atau masalah perizinan.
-
Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB: Minta bukti pelunasan PBB setidaknya untuk 5 tahun terakhir untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak daerah.
-
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG/IMB): Pastikan fisik bangunan sesuai dengan denah dan luasan yang tertera pada dokumen PBG/IMB untuk menghindari sanksi administratif dari pemerintah daerah.
4. Buat PPJB dan AJB Hanya di Hadapan PPAT Resmi
Proses peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak sah jika hanya dilakukan di bawah tangan.
-
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB): Dibuat saat pembayaran bertahap atau KPR. Pastikan memuat nominal, skema pelunasan, dan batas waktu penyerahan dokumen.
-
Akta Jual Beli (AJB): Dibuat oleh PPAT saat seluruh kewajiban pembayaran dan pelunasan pajak transaksi telah dipenuhi oleh kedua belah pihak.
5. Skema Pembayaran yang Aman dan Tepat
Mengamankan aliran dana adalah kunci menghindari kerugian finansial.
-
Gunakan Rekening Bersama (Escrow Account) atau Notaris: Jika memungkinkan, manfaatkan fasilitas rekening khusus atau bayar langsung saat tanda tangan akta di hadapan PPAT.
-
Hindari DP Sebelum Cek Sertifikat Selesai: Jangan mentransfer uang muka (down payment) dalam jumlah besar sebelum BPN menyatakan sertifikat bebas dari sengketa, sita jaminan, atau hipotek bank.
Biaya dan Pajak yang Harus Disiapkan Pembeli
Dalam transaksi rumah bekas, terdapat kewajiban finansial selain harga kesepakatan rumah yang wajib diperhitungkan sejak awal:
| Jenis Biaya / Pajak | Besaran Estimasi | Keterangan |
| BPHTB (Pajak Pembeli) | 5% dari (Harga Transaksi – NPOPTKP) | Wajib dilunasi sebelum AJB ditandatangani. |
| PPh (Pajak Penjual) | 2,5% dari Harga Transaksi | Ditanggung oleh pihak penjual. |
| Jasa PPAT / Notaris | ~1% ( Sesuai Kesepakatan ) | Untuk pembuatan AJB dan kepengurusan balik nama. |
| Biaya Balik Nama BPN | Sesuai tarif resmi PNBP BPN | Pengubahan nama pemegang hak di Sertifikat/BPN. |
Check-List Ringkas Sebelum Tanda Tangan AJB
-
[ ] Sertifikat sudah diverifikasi keasliannya oleh BPN/PPAT.
-
[ ] Rumah tidak dalam kondisi dijaminkan ke bank atau lembaga keuangan.
-
[ ] Seluruh batas tanah fisik sesuai dengan Surat Ukur yang tertera pada sertifikat.
-
[ ] Bukti pelunasan PBB tahun berjalan sudah diverifikasi.
-
[ ] Identitas penjual, kesepakatan harga, dan status pernikahan/ahli waris sudah divalidasi oleh PPAT.
Bagi Anda yang sedang mencari unit rumah baru maupun rumah bekas (second), silahkan kunjungi website Dealhome.id. Dealhome.id yang menyediakan berbagai informasi lengkap mengenai pilihan unit properti, mulai dari rumah dijual, rumah disewa, apartemen eksklusif, tanah siap bangun, ruko strategis, hingga bangunan komersial atau gedung untuk kebutuhan bisnis. Dealhome.id menghubungkan calon pembeli atau penyewa secara langsung dengan sales atau agen properti terkait agar proses pencarian properti menjadi lebih cepat, transparan, dan efisien tanpa perantara yang rumit.
Baca juga :
